Rechazo de la ejecución de expensas iniciada por un conjunto inmobiliario

Rechazo de la ejecución de expensas iniciada por un conjunto inmobiliario
Ed. Microjuris.com Argentina en 8 marzo 2017
 
propiedad-horizontalPartes: Alto de los Polvorines S.A. c/ Castaña Mariana s/ ejecutivo
 
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial
 
Sala/Juzgado: C
 
Fecha: 13-oct-2016
 
Cita: MJ-JU-M-102303-AR | MJJ102303 | MJJ102303Sumario:
 
1.-Bajo la vigencia de la Ley 13.512 de propiedad horizontal, no existía duda de que el complejo sometido a su régimen se encontraba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas, en función de la autorización contenida en el art. 524 del CPCCN. y este mismo sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el código de fondo, donde tras reconocer a la propiedad horizontal como un derecho real (art. 2037 ), reconoce también en su marco la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de las expensas debidas (art. 2048 último párrafo ).
 
2.-El código civil y comercial somete a los conjuntos inmobiliarios -en lo que aquí interesa, clubes de campo, barrios cerrados o privados- a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones particulares establecidas para estas urbanizaciones, sometimiento que, naturalmente, hace también al cumplimiento de los recaudos específicos para la constitución misma del derecho real (v.gr, inscripción en el registro inmobiliario del reglamento de propiedad horizontal – art. 2038 -), desde que al tener una estructura legal, todo lo referente a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción se encuentra regulado por la ley.
 
3.-El código civil y comercial estableció que todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial, de lo cual se deriva entonces que, en tanto el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado conjunto inmobiliario , no podrá invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo.
 
4.-Respecto de los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y derechos personales, el último párrafo del art. 2075 del CCivCom. dispone el deber de conjunto inmobiliario- que dispone el sometimiento a la normativa del derecho real de propiedad horizontal y si bien no se ha previsto allí cuál sería la sanción o consecuencia que habría de derivarse de la no adecuación al régimen, omisión que también ha sido destacada por algunos autores, no obstante, parece razonable que la consecuencia habrá de ser la de obstar al nacimiento del derecho real de que se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento fue sometido.
 
5.-El respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determina que tales conjuntos inmobiliarios seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, importaría tanto como soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia (art. 1884 ).
 
6.-Siendo que no se encuentra acreditado el cumplimiento de la adecuación del conjunto inmobiliario y dado que la demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas, no le asiste derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que, por lo dicho, no le asiste. N.R.: Sumarios elaborados por Ricardo A. Nissen.

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